Resposta direta: o metro quadrado em Barueri está em torno de R$ 11.500 em agosto de 2026, com variação que vai de aproximadamente R$ 5.800 nos bairros mais acessíveis a R$ 18.200 nos endereços de Alphaville. A média de Alphaville isolada fica perto de R$ 13.900. A valorização no acumulado do ano é de cerca de 3,19%. Ou seja: a maior diferença de preço da região não está entre Barueri e as cidades vizinhas — está dentro da própria Barueri, e ela chega a três vezes de uma ponta à outra.
Dados de agosto de 2026. Esta página é revista a cada trimestre — o mercado da região se move, e número velho de m² leva a proposta errada.
Por que o "preço médio de Barueri" engana
Barueri tem duas cidades dentro dela. Uma é Alphaville, com condomínios horizontais fechados, lotes de 360 a 600 m² e infraestrutura privada. A outra é a Barueri de bairro consolidado — Jardim Belval, Vila Boa Vista, Jardim Tupanci, Vila do Conde, Engenho Novo — com casa de rua, comércio de esquina e transporte público.
Quando um portal publica "o m² de Barueri custa R$ 11.500", ele está somando as duas. Na prática, ninguém compra pela média: você compra num bairro específico, e é a faixa do bairro que decide se o preço pedido está caro ou barato.
A régua por bairro, do mais caro ao mais acessível
| Região de Barueri | Faixa do m² | O que caracteriza |
|---|---|---|
| Alphaville (Residencial Zero, Um, Dois, Três…) | ~R$ 13.000 a R$ 18.200 | Condomínio horizontal fechado, portaria 24h, lote de 360 a 600 m², clube próprio |
| Aldeia da Serra | ~R$ 10.000 a R$ 14.000 | Condomínios em área verde, lotes maiores, mais distante do centro |
| Bethaville | ~R$ 9.000 a R$ 12.500 | Uso misto — residencial vertical e eixo empresarial, boa infraestrutura de serviços |
| Jardim Tupanci | ~R$ 8.000 a R$ 11.000 | Bairro residencial tradicional, casas de rua e prédios baixos, perto do centro |
| Vila Boa Vista / Jardim Belval / Vila do Conde | ~R$ 5.800 a R$ 8.500 | Barueri de bairro: comércio de rua, transporte público, casas e terrenos |
As faixas acima são de mercado e servem para calibrar expectativa. O preço que fecha negócio é sempre do imóvel específico: estado de conservação, posição no condomínio, se tem reforma pendente e há quanto tempo está anunciado pesam mais que a média do bairro.
O que existe hoje na nossa carteira, com preço real
Abaixo não é estimativa: é o que está disponível agora, com valor de anúncio. Serve como régua de comparação para qualquer imóvel que você esteja avaliando na região.
- Casa de 4 dormitórios no Alphaville Residencial Dois — 630 m² de construção, 3 vagas, R$ 20 milhões. O topo da régua de Barueri.
- Casa de 4 dormitórios no Alphaville Residencial Zero — 897 m², R$ 9,5 milhões. Mostra por que comparar m² de terreno com m² de construção dá conclusão errada.
- Terreno de 150 m² na Vila do Conde — R$ 350 mil. Barueri de bairro, mesma cidade, outro patamar.
Como Barueri se compara com as cidades vizinhas
Este é o cálculo que mais economiza dinheiro na região: atravessar a divisa. O mesmo número de dormitórios custa muito menos em Jandira, Itapevi ou Carapicuíba, a poucos minutos do mesmo eixo da Castello Branco.
| Cidade | Exemplo real da carteira | Preço |
|---|---|---|
| Barueri (Alphaville) | Casa 4 dorm., Residencial Zero | R$ 9,5 milhões |
| Santana de Parnaíba | Casa 3 dorm., Reserva Santa Anna | R$ 4,5 milhões |
| Jandira | Casa 4 dorm., Residencial Nova Paulista | R$ 1,2 milhão |
| Carapicuíba | Duas casas no mesmo terreno, Vila Martins | R$ 800 mil |
| Osasco | Casa 5 dorm., Jardim Novo Osasco | R$ 710 mil |
| Itapevi | Casa 2 dorm., Jardim Paulista | R$ 345 mil |
Quatro dormitórios em Jandira custam menos que um sétimo de quatro dormitórios em Alphaville. A comparação completa entre os dois lados de Alphaville está em Alphaville ou Santana de Parnaíba: onde o seu dinheiro compra mais, e o perfil de cada bairro em os 8 melhores bairros de Barueri para morar.
O imposto muda a conta — e em Barueri ele é alto
Ao comparar preço por m² entre municípios, quase ninguém inclui o ITBI, e ele pesa. Em Barueri a alíquota é de 5% sobre o valor venal ou o valor do instrumento, o que for maior. Quando há financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação, são 5% sobre os recursos próprios (incluindo FGTS) e 1% sobre a parte financiada — regra publicada pela própria Secretaria de Finanças de Barueri.
Num imóvel de R$ 1 milhão comprado à vista, isso é R$ 50 mil só de ITBI. Financiando R$ 700 mil, cai para R$ 22 mil (5% sobre os R$ 300 mil próprios + 1% sobre os R$ 700 mil financiados). A estrutura do financiamento, portanto, muda o imposto — e não só a parcela. O detalhamento está em documentação para comprar imóvel em Barueri e a simulação de crédito em financiar imóvel em Barueri em 2026.
De onde vem o número, e por que ele envelhece
Preço de m² é média de anúncio, não de escritura registrada — por isso ele sempre reflete o que se pede, e não necessariamente o que se paga. Para calibrar, cruze com o retrato oficial da cidade no IBGE Cidades — Barueri, que traz população, domicílios e renda de Barueri, e com o portal da Prefeitura de Barueri, onde saem as informações de valor venal e IPTU que servem de base para o imposto.
É por isso que esta página tem data e revisão trimestral: número de mercado sem data leva a proposta errada seis meses depois.
Como usar o preço do m² numa negociação
- Pegue a faixa do bairro, não a média da cidade.
- Separe m² de terreno de m² de construção. Anúncio que mistura os dois infla o número.
- Compare três imóveis parecidos no mesmo bairro. Preço fora da curva só aparece na comparação.
- Desconte a reforma em valor de obra, não em "impressão".
- Confira há quanto tempo está anunciado. Imóvel parado há meses tem margem; imóvel novo no mercado, não.
A visão geral de tudo que decide a compra na região — bairro, financiamento e documentação — está no guia de comprar imóvel em Barueri e Alphaville.
Veja o que está disponível hoje
Nossa carteira cobre Barueri, Alphaville, Santana de Parnaíba, Carapicuíba, Cotia, Itapevi, Jandira e Osasco, de terreno a alto padrão, com preço em cada anúncio. Cada imóvel tem página própria, com fotos e ficha técnica completa.
Perguntas frequentes
Qual o preço do m² em Barueri em 2026?
Em torno de R$ 11.500, com variação aproximada de R$ 5.800 a R$ 18.200 conforme o bairro. Alphaville isolada fica perto de R$ 13.900. A valorização no acumulado do ano está em cerca de 3,19%. Dados de agosto de 2026, revistos a cada trimestre.
Qual o bairro mais caro e o mais barato de Barueri?
O mais caro é Alphaville, onde o m² vai de aproximadamente R$ 13.000 a R$ 18.200, com condomínios horizontais fechados e lotes de 360 a 600 m². Os mais acessíveis são bairros como Vila Boa Vista, Jardim Belval e Vila do Conde, na faixa de R$ 5.800 a R$ 8.500.
Vale mais a pena comprar em Barueri ou numa cidade vizinha?
Depende do que você prioriza. O mesmo número de dormitórios custa bem menos em Jandira, Itapevi ou Carapicuíba, a poucos minutos do mesmo eixo da Castello Branco. Uma casa de 4 dormitórios em Jandira sai por R$ 1,2 milhão, enquanto 4 dormitórios em Alphaville partem de vários milhões. O que você troca é endereço, infraestrutura de condomínio e serviços municipais.
Quanto o m² de Barueri valorizou no último ano?
Cerca de 3,19% no acumulado do ano, em agosto de 2026. A valorização não é uniforme: bairros com lançamento novo e melhoria de acesso sobem acima da média, enquanto bairros já consolidados acompanham a inflação do setor.
O preço anunciado por m² inclui o ITBI?
Não. Em Barueri o ITBI é de 5% sobre o valor venal ou do instrumento, o que for maior. Com financiamento pelo SFH são 5% sobre os recursos próprios, incluindo FGTS, e 1% sobre a parte financiada. Num imóvel de R$ 1 milhão à vista, são R$ 50 mil de imposto que não aparecem no preço do anúncio.
Quer ver isso na prática?
Nossa carteira tem imóveis em Barueri, Alphaville, Santana de Parnaíba, Cotia, Jandira, Itapevi, Carapicuíba e Osasco. Um corretor da HBplan mostra o que se encaixa no seu momento.
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